YATIRIM DEĞERLEME TEKNİKLERİ

Yatırımlarda en önemli konulardan bir tanesi yatırımın karlı olup olmadığını hesaplamak yada belirleyebilmektir. Bir çok varsayım, bir çok finansal tablo sadece ve sadece iki üç tane rakamı hesaplayabilmek için oluşturulur. Bu yazımızda Yatırımları Değerleme Teknikleri üzerinde duracağız.

Yatırım Projelerinde değerleme tekniklerinden belli başlı kullanılanları sizlere aktaracagım. Çok sayıda ilgili ilgisiz bir çok değerleme kriteri ve hesaplaması finans literatüründe bulunmaktadır. Ancak bunların bir çoğu bir çok ülkeye ve bir çok sektöre uygulanamaz durumda.

Bir başka unsur ise değerleme tekniklerine başlamadan önce bir çok sektörün kendine özgü değerleme kriterinin bulunmasıdır. Örneğin emlak sektöründe kira katsayısı uygulaması gibi. Bir emlak yatırımı yaparken yani bir daire alırken, o dairenin fiyatı yıllık kirasının dairenin satış fiyatına bölerek bulunur ve piyasadaki kira çarpanları ile kıyaslanarak dairenin fiyatının uygun olup olmadığına bakılır

Proje ve Yatırım Değerleme Teknikleri:

1. NPV – Net Present Value
2. IRR – Internal Rate of Return
3. Payback Period
4. EBITDA Çarpanı

NPV – Net Present Value

Yatırımın gelecekte tahmini net nakit akışlarının belirli bir iskonto ile bugüne indirgenmesine nt present value hesaplanması yada yatırımın net bugünkü değeri denilmektedir. New York Akademi olarak NPV hesaplamalarını ve yorumlanmasına eğitimlerimizde agırlık veriyoruz.

Literatürde NPV hesaplanması ile ilgili bazı yanlışlar yapılmaktadır. NPV yorumlanmasında ise NPV değeri ile projenin yatırım tutarı karşılaştırılır. Şayet yatırımın tutarının üzerinde ise projenin karlı olduğu sonucu çıkar. Ancak ne kadar üzerinde olmalı, projenin kabulu için NPV tutarının yatırım tutarı üzerinde olması yeterli mi bunların hepsi çok görecelidir. Çok fazla detaya girerek kafanızı karıştırmak istemem ama bu detaylarda bilgiye ve yorumlamaya ihtiyacınız varsa Finansal Modelleme eğitimlerimizi www.newyorkakademi.com üzerinde incelemenizi tavsiye ederim.

IRR – Internal Rate of Return

Yatırımın İç Verim Oranı diye ifade edilir. Yatırımın gelecekteki tahmini net nakit akışlarının bugünkü değerini yatırımın maliyetine eşitleyen iskonto oranıdır. Hesaplanan oran ile yatırımın kendi iskonto oranı yada beklenti oranı karşılaştırılarak yatırımın karlı olup olmadığına karar verilir.

Örneğin hesapladığınız IRR oranı %15 ise ve projeden beklenen karlılık %20 ise bu proje kabul edilmez.

Projenin Geri Ödeme Süresinin Hesaplanması

Projelerde Payback Period yada Türkçe karşılığı ile yatırımın geri ödeme süresi, projenin maliyetini hangi yılda sıfırladığı yada hangi yıldan itibaren projenin kar getirmeye başladığı noktanın hesaplanmasıdır.

Projenin gelecekteki net nakit akışları projenin başlangıç dönemine indirgenerek kümülatif olarak toplanır. Vede yatırım maliyetine eşit olduğu nokta projenin geri ödeme süresi olarak ifade edilir.

EBITDA Çarpanı

Bir başka değerlendirme kriteri olarak projenin EBITDA yada FAVÖK çarpanını hesaplayabilirsiniz. Projenin ebitda rakamını projenin maliyetine bölerek hesaplayabilirsiniz. Ve yıllar itibari ile ortalama EBITDA rakamını kullanabilirsiniz.

EBITDA çarpanı tek başına pek anlam ifade etmeyecektir, benzer projelerle karşılaştırarak bir sonuca ulaşabilirsiniz.

Bu tekniklerin dışında sektöre özel çok spesifik değerleme teknikleride uygulanabilir. Ancak çok fazla detayla kaybolmak, kullanım alanı olmayan ve herhangi bir anlam ifade etemeyen tekniklerden kaçınılmasını tavsiye ederim.

Bir yatırım için NPV, IRR ve Payback Period’un hesaplanması yeterlidir.

Konuyla ilgili daha fazla bilgi ve eğitim almayı düşünmeniz durumunda, kişiye özel, açık sınıf ve şirketlere özel eğitimlerim bulunmaktadır. Bilgi için: serdkaya@gmail.com

Serdar Kaya